屋簷之內，邊界之外：英格蘭與威爾斯的物業邊界知多少？
即使只是幾吋之差，物業邊界爭議亦有可能升級為嚴重鄰里糾紛。在一宗近期查詢中，兩戶業主就獨立屋的邊界位置發生爭議。一方認為邊界應在屋牆之上，另一方則認為應延伸至屋簷底部。雖然差距僅為雨水槽的闊度，但對圍欄維修、發展項目或業權保障的影響卻非常實質。
那麼，地政註冊處所提供的圖則，能否成為具決定性的證據？
英格蘭地政註冊處圖則是否顯示準確邊界？
在英格蘭與威爾斯，多數人以為地政註冊處（HM Land Registry）的圖則明確劃定了物業的法定邊界。但實情是，大部分註冊圖則僅顯示大概邊界（general boundaries），並非精確分界。
✅ 重點提示： 註冊圖則通常採用1:1250的比例繪製（市區），比例過大，無法準確顯示圍欄、牆壁或屋簷細節。
此外，除非已備存正式的邊界協議，地政註冊處不會記錄邊界之上誰擁有哪一段圍欄或樹籬。
誰擁有圍欄或樹籬？
在無明確協議或契約標記（例如 “T” 標誌）的情況下，法律並未自動界定誰擁有物業之間的圍欄、牆壁或樹籬。
若雙方文件未說明，長年維修管理的實際情況（例如某一方長期維修某段圍欄）可作為推定擁有權的依據，並在爭議中具一定說服力。
如何釐清法律上的邊界位置？
若涉及建築工程、鄰居施工或土地買賣，釐清邊界至為重要。以下是建議的行動步驟：
- 檢視註冊圖則與物業契約 – 可向地政註冊處索取。
- 查閱舊契據與買賣協議副本 – 舊文件可能載有較詳細的邊界描述。
- 了解使用與維修歷史 – 長期使用某段土地作私人用途或維修某圍欄者，或可據此主張邊界位置。
- 聘請持牌測量師（Chartered Surveyor）作出專業評估 – 如涉及建築或潛在法律爭議，這是非常值得的投資。
邊界爭議中的專業測量師角色
在實際邊界爭議中，持牌測量師不僅會實地勘察及解讀圖則與契約，還會：
- 參考歷史地圖、舊有航拍圖及土地記錄
- 協助雙方透過調解（mediation）解決爭議，避免進入訴訟程序
- 繪製合乎地政註冊處要求的精確邊界圖，供註冊正式邊界協議之用
- 監督施工或設立圍欄的過程，確保雙方依協議行事，避免日後再次發生爭拗
一旦法院或雙方協定邊界，測量師會按指示劃定界線並遞交註冊，為物業設下明確且具法律效力的邊界記錄。
如需進一步了解專業測量師的角色，請參閱由皇家特許測量師學會（RICS）編製的 邊界爭議消費者指引。
能否避免入稟法院？
即使你認為自己有理，法院訴訟始終代價高昂，亦可能影響鄰里關係。若能透過調解或書面協議解決爭議，對雙方而言通常是更可取的選擇。
法律行動何時適用？
若鄰居擅自拆除圍欄、越界施工，或拒絕遵守已定協議，你可考慮以下法律途徑：
- 提出侵佔土地（trespass）的申索
- 追究滋擾（nuisance）或損害財產（damage）
- 申請禁制令（injunction防止進一步干擾
- 索償金錢賠償，視乎損失而定
建議在採取行動前，先諮詢物業法律師，衡量成本與風險。
結語：幾吋之差，代價可能巨大
在英格蘭及威爾斯的物業法下，大多數物業的邊界並未精確標記。圍欄、樹籬甚至屋簷，都可能成為爭拗點。明智之舉是早着先機，尋求法律與測量專家的意見，以免小問題演變成大紛爭。
